Surface de plancher, emprise au sol, surface taxable : comment les compter
Trois surfaces décident de votre dossier : la surface de plancher et l'emprise au sol fixent l'autorisation, la surface taxable le montant de la taxe. Le PLU de Levallois ajoute ses propres définitions, qui comptent pour ses règles.
Mis à jour le
par Quentin Piepszownik, architecte
La surface de plancher additionne les niveaux clos et couverts de plus de 1,80 m sous plafond, au nu intérieur des façades, après déduction notamment des garages et des combles non aménageables. L'emprise au sol est la projection verticale du volume, « tous débords et surplombs inclus ».[1][2][3] La surface taxable compte, elle, les garages, les caves et les combles aménageables.[1][4] Pour ses propres règles, le PLU de Levallois définit l'emprise comme la superficie occupée « en superstructure », et raisonne surtout en espaces libres.[5]
Une construction en coupe
| Élément | Surface de plancher | Emprise au sol |
|---|---|---|
| 1. Pièces de plus de 1,80 m sous plafond | Compte | Compte |
| 2. Combles sous 1,80 m de hauteur | Ne compte pas | Dans la projection de la construction |
| 3. Garage clos | Ne compte pas | Compte |
| 4. Balcon en surplomb | Ne compte pas | Compte : débords et surplombs inclus |
| 5. Débord de toiture sans poteau | Ne compte pas | Ne compte pas |
| 6. Terrasse de plain-pied | Ne compte pas | Ne compte pas |
| 7. Cave | Compte si plus de 1,80 m sous plafond, sauf cave desservie par une partie commune | Sous la construction |
D'après les articles R. 111-22 et R*420-1 du code de l'urbanisme et la fiche officielle.[2][3][1] Pour la cave, la déduction ne vise que les caves et celliers « desservis uniquement par une partie commune ».[2]
La surface de plancher
[2]« La surface de plancher de la construction est égale à la somme des surfaces de plancher de chaque niveau clos et couvert, calculée à partir du nu intérieur des façades après déduction : »
- de l'épaisseur des murs autour des portes et fenêtres donnant sur l'extérieur ;
- des vides et trémies des escaliers et ascenseurs ;
- des surfaces d'une hauteur sous plafond inférieure ou égale à 1,80 m ;
- des surfaces aménagées pour le stationnement, rampes et aires de manœuvre comprises ;
- des combles non aménageables pour l'habitation ou une activité ;
- des locaux techniques d'un immeuble autre qu'une maison individuelle ;
- des caves et celliers desservis uniquement par une partie commune ;
- de 10 % des surfaces d'habitation, quand les logements sont desservis par des parties communes intérieures.
Pour une maison individuelle, seules les cinq premières déductions jouent.[1] La surface de plancher décide entre déclaration et permis, et fixe le seuil de 150 m² du recours à l'architecte.[1][6] Fermer un balcon ou une loggia crée de la surface de plancher : le volume devient clos et couvert.[2]
L'emprise au sol
Le code définit l'emprise au sol, « au sens du présent livre », comme « la projection verticale du volume de la construction, tous débords et surplombs inclus » ; les ornements, les marquises et les débords de toiture non soutenus par des poteaux en sont exclus.[3] Cette définition sert aux seuils de déclaration et de permis.
- Emprise au sol : « la superficie qu'occupe au sol une construction en superstructure » (lexique, p. 287 du PDF).
- Espaces libres : les espaces « non occupés par des constructions en élévation » ; ils comprennent les voies et accès, les aires de jeux, les espaces verts et les aires extérieures de stationnement (p. 287).
- Pleine terre : un espace dont le sous-sol reste raccordé à la nappe phréatique ; les ouvrages qui ne portent pas préjudice à l'équilibre du sol ne la font pas perdre (p. 288).
- Unité foncière : la propriété d'un seul tenant d'un même propriétaire ou d'une même indivision (p. 289). En copropriété, c'est donc le terrain de tout l'immeuble qui compte pour les seuils de 500 et 2 000 m².
En zone UA, le règlement ne fixe pas de coefficient d'emprise pour l'habitation ; l'article 9 ne vise que les rez-de-chaussée d'activité sous des logements (p. 52). La place prise au sol est limitée autrement : par les espaces libres, les distances aux limites et les hauteurs dégressives.[5]
Espaces libres et pleine terre en zone UA
- Terrain de moins de 500 m² : « il n'est pas fixé de superficie minimale d'espaces libres » (p. 90).
- Terrain de 500 à 2 000 m² : 20 % d'espaces libres au moins (p. 90).
- Terrain de plus de 2 000 m² : 40 %, dont 15 % d'un seul tenant (p. 89).
- Pleine terre, ou 2 m de terre végétale : 5 % du terrain de 500 à 2 000 m², 10 % au-delà, quand les espaces libres dépassent 100 m² hors de la bande de 20 m (p. 90).
- Un arbre de moyen ou grand développement par tranche de 100 m² d'espaces libres (p. 90).
Une isolation par l'extérieur peut réduire les espaces libres ou la pleine terre de 30 cm au plus (p. 94).[5]
La surface taxable
« La surface de plancher fiscale, appelée surface taxable, diffère de celle définie à l'article L. 111-14 » : seules trois déductions sont admises, l'épaisseur des murs autour des ouvertures, les vides et trémies, et les surfaces de 1,80 m de hauteur ou moins.[4]
- Les surfaces de stationnement closes sont taxables.[4]
- Les caves et celliers annexes à des logements sont compris dans la surface taxable.[4]
- Des combles « totalement non aménageables » ne constituent pas une surface imposable.[4]
Un garage clos de 20 m² ne crée donc pas de surface de plancher, mais 20 m² de surface taxable.[2][4]
Questions fréquentes
Une mezzanine compte-t-elle dans la surface de plancher ?
Oui pour sa partie de plus de 1,80 m sous plafond.[7]
L'isolation par l'extérieur compte-t-elle dans les règles du PLU de Levallois ?
En zone UA, une isolation de 30 cm au plus est admise au-delà des distances, du gabarit, de la hauteur et des espaces libres d'une construction existante (p. 46, 73 et 94 du règlement).[5]
Quelle surface retenir quand surface de plancher et emprise au sol diffèrent ?
Les seuils de déclaration et de permis portent sur l'une ou l'autre : il suffit que l'une des deux dépasse le seuil.[8]
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Permis de construire
Quand il est obligatoire, les pièces, le délai et le recours à l'architecte.
Sources consultées (8)
- [1]service-public.fr, fiche F2868 « Surface de plancher, emprise au sol et surface taxable », vérifiée le 27 novembre 2024. service-public.gouv.fr/particuliers/vosdroits/F2868. Consulté le 23 octobre 2026.
- [2]Code de l'urbanisme, article R111-22, version en vigueur depuis le 1er janvier 2016. legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000031721274. Consulté le 23 octobre 2026.
- [3]Code de l'urbanisme, article R*420-1, version en vigueur depuis le 1er avril 2014. legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000028678466. Consulté le 23 octobre 2026.
- [4]BOFiP, BOI-IF-TU-10-30-10 : taxe d'aménagement, surface de construction et valeur forfaitaire, publication du 26 août 2026. bofip.impots.gouv.fr/bofip/14042-PGP.html/identifiant=BOI-IF-TU-10-30-…. Consulté le 23 octobre 2026.
- [5]PLU de Levallois-Perret, pièce 4.1 : règlement écrit, 289 pages (les pages citées sont celles du fichier PDF), annexé à la délibération du conseil de territoire du 23 septembre 2025 approuvant la modification n° 2. data.geopf.fr/annexes/gpu/documents/DU_92044/8a84fa597ffdd6d12b92ef757…. Consulté le 26 octobre 2026.
- [6]service-public.fr, fiche F20568 « Recours à un architecte » (cite C. urb. L.431-1 à L.431-4, R.431-2), vérifiée le 7 septembre 2026. service-public.gouv.fr/particuliers/vosdroits/F20568. Consulté le 23 octobre 2026.
- [7]service-public.fr, fiche F37923 « Mezzanine ou étage supplémentaire : faut-il une autorisation d'urbanisme ? », vérifiée le 5 décembre 2025. service-public.gouv.fr/particuliers/vosdroits/F37923. Consulté le 23 octobre 2026.
- [8]service-public.fr, fiche F36777 « Agrandissement d'une maison » (cite C. urb. R.421-11, R.421-14, R.421-17), vérifiée le 11 décembre 2024. service-public.gouv.fr/particuliers/vosdroits/F36777. Consulté le 23 octobre 2026.
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